In genere il contratto di locazione più diffuso è quello che intercorre fra un solo locatore ed un solo conduttore.
Nella prassi però non risulta infrequente che il contratto di locazione venga stipulato fra più di due soggetti. Pertanto, se da un lato, può accadere di avere più locatori comproprietari dell’unità immobiliare, dall’altro lato può ricorrere alle volte di incontrare più conduttori contraenti, solitamente appartenenti anche al medesimo nucleo familiare.
Litisconsorzio necessario?
In caso di domanda giudiziale, nelle ipotesi di cui ci si occupa chi deve essere partecipare al giudizio?
La giurisprudenza di legittimità, chiamata in varie occasioni ad occuparsi della questione, è giunta a conclusioni diverse in riferimento alla diversa qualità delle parti contrattuali, ovvero dal lato attivo in capo a parte locatrice e dal lato passivo in capo a parte conduttrice.
La Cassazione con la sentenza n. 1650, del 28.01.2015 ha stabilito che: “Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo comproprietario, anche senza il consenso degli altri partecipanti”.
Tale statuizione risulta logica conseguenza dalla pronuncia della storica sentenza n. 11134 del 4 luglio 2012 emanata dalle Sezioni Unite della Cassazione, le quali erano state chiamate a risolvere un annoso conflitto tra orientamenti giurisprudenziali, giungendo al seguente principio di diritto: “la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto, tra le quali quella ex articolo 2032 Cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’articolo 1705 Cod. civ. secondo comma Cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell’articolo 2023 Cod. civ., esigere dal conduttore nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota di canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.
Pertanto per la parte locatrice non vi è litisconsorzio necessario.
Ne deriva che nell’ipotesi in cui il bene risulti intestato a più persone, il contratto di locazione potrà essere stipulato regolarmente anche da una sola di esse e qualora occorresse adire la giustizia per ottenere tutela dei propri diritti attraverso una procedura di convalida di sfratto non risulterà indispensabile (ma soltanto facoltativa) la presenza all’interno del giudizio di tutti i proprietari e/o locatori.
Sul versante passivo la situazione risulta estremamente diversa: è il caso, appunto, in cui il contratto di locazione preveda più conduttori. In tale circostanza il proprietario che voglia avviare un procedimento di convalida di sfratto o comunque una procedura locativa, chiedere la risoluzione del contratto oppure la dichiarazione di cessazione della sua efficacia, dovrà azionare obbligatoriamente il giudizio nei riguardi di tutti i conduttori ricorrendo appunto il caso di litisconsorzio necessario sancito dall’art. 102 c.p.c.. Ciò ai fini della necessità di garantire ad ogni conduttore la possibilità di sollevare tutte le eventuali eccezioni difensive (appunto mirate a tutelare il bene fondamentale dell’abitazione) ma anche e maggiormente dal bisogno di garantire a tutti i conduttori le facoltà previste dal sistema giuridico italiano, ovvero il favor conductoris. Al riguardo, si ricorda ad esempio, la facoltà di sanare la morosità locatizia attraverso la concessione del termine di grazia come sancito dall’art. 55 della L. 392/1978.
Ricapitolando in ipotesi di più conduttori, ognuno di loro dovrà essere citato in giudizio con relativa duplicazione di tutti gli atti notificativi ed esecutivi.
La presente disamina è stata sviluppata con necessità di sintesi, non può pertanto considerarsi completa e soprattutto aderente alla singola eventuale casistica che dovrà essere compiutamente analizzata e sviluppata sia in fatto che in diritto tramite effettiva consapevolezza di tutti i fattori ricorrenti nel singolo caso.
Avv. Emanuele Ornaghi