La restituzione della cauzione alla scadenza del contratto di locazione, con la riconsegna dell’immobile, costituisce un preciso diritto del conduttore cui corrisponde il relativo obbligo del locatore.
Tale diritto, tuttavia, è subordinato all’esatto adempimento da parte del conduttore di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Nonostante la finalità del deposito cauzionale sia proprio quella di garantire il locatore per eventuali inadempimenti del conduttore, secondo quanto confermato dalla Corte di Cassazione anche con ordinanza n. 3882 del 25.02.2015, “una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni”. Il locatore, pertanto, per poter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, deve promuovere un apposito giudizio ed ottenere l’attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale (cfr. Cass. sent. n. 9442/2010).
A fronte della mancata restituzione del deposito cauzionale, in assenza di attribuzione giudiziale o litispendenza del relativo giudizio, il conduttore può far valere il suo diritto anche in via monitoria a mezzo specifica richiesta di emissione di ingiunzione di pagamento della somma versata in deposito cauzionale.
Per contro, il locatore può eccepire la sussistenza dell’inadempimento del conduttore in fase di opposizione all’ingiunzione al fine di compensare il proprio credito per i danni subiti con il debito derivante dall’obbligo di restituzione.
Naturalmente, in caso di accordo tra conduttore e locatore circa la sussistenza dell’inadempimento e la quantificazione del danno, le parti possono regolare in sede stragiudiziale la fine del rapporto locatizio, prevedendo volontariamente che la mancata restituzione della cauzione da parte del locatore operi in compensazione con i danni verificatisi per l’inadempimento del conduttore.
La presente disamina è stata sviluppata con necessità di sintesi, non può pertanto considerarsi completa e soprattutto aderente alla singola eventuale casistica che dovrà essere compiutamente analizzata e sviluppata sia in fatto che in diritto tramite effettiva consapevolezza di tutti i fattori ricorrenti nel singolo caso.
Avv. Emanuele Ornaghi